Как спасти квартиру купленную по ипотеке от продажи на аукционе

Остаться без работы - что может быть страшнее для владельца ипотечной квартиры? Только выселение и продажа кредитного жилья в счет погашения долгов. Несколько советов, как спасти квартиру, если денег на ипотечные взносы нет

Квартира, в которую вы уже столько вложили, может в один миг стать чужой. Если вы хотите сохранить жилье, то не стоит дожидаться момента, когда банк начнет присылать вам гневные письма с требованием погасить долг.

Жалуемся банку

Перво-наперво нужно выяснить, какие возможности может предложить ваш банк попавшему в беду заемщику. "Банк с пониманием относится к финансовым затруднениям клиентов и готов совместно вырабатывать решения, оптимальные для обеих сторон", - сообщили в пресс-службе ДжиИ Мани Банка.

Например, банк может предложить вам изменить валюту кредита (с постоянно растущих евро на рубли) или перевести заем с плавающей на фиксированную ставку. За переход с одной ставки на другую придется заплатить от нескольких тысяч рублей (если переход происходит внутри одного банка) до нескольких десятков тысяч (между разными банками). Можно увеличить срок кредита (тем самым снизив ежемесячный платеж), делать взносы по договору страхования в рассрочку или получить еще один - стабилизационный - заем.

Если вы будете прятаться, то кредитная организация потребует вернуть все деньги сразу, досрочно.

И жить, и зарабатывать

После того как ваши действия с банком будут скоординированы, стоит подумать о доходах. На проблемной квартире можно подзаработать. Самый простой способ - сдать комнату. Но он рационален в случае, если у вас не тесная однушка. В Москве в зависимости от района и убранства комнату можно сдать за 8-12 тысяч рублей.

Еще один вариант - продать одну из комнат, но в этом случае нужно осознавать, что квартира будет не только вашей и распоряжаться ею на прежних правах вы не сможете. Зато это поможет снизить сумму кредита и сократить ежемесячные платежи. Сейчас так поступают многие московские семьи, испытывающие затруднения. Если рынок недвижимости замер, то спрос на комнаты растет уже несколько месяцев. Их покупают те россияне, которым не дали ипотеку, но они не отказались от желания стать собственниками квадратных метров и готовы вложить накопления хоть во что-то. Комната в трехкомнатной квартире у МКАД стоит около 1 млн. 250 тысяч рублей, чуть ближе к центру - 2 млн. 470 тысяч рублей.

Можно продать не всю комнату, а небольшую долю и в договоре прописать, что сделка заключена "без возможности проживания". То есть фактически вы реализуете для нового владельца право на прописку. Правда, тут есть минусы. Во-первых, добро на сделку должен дать банк. И банку будет выгодна такая сделка, только если она поможет вам погасить весь остаток долга. Иначе кредиторы не захотят иметь в залоге квартиру с непонятным числом собственников, ведь в случае чего банку будет непросто продать ее. Кому нужен в соседях непонятный владелец нескольких квадратных метров, который, кстати, при желании главных собственников выкупить их может потребовать завышенную цену? Но, решаясь на это, надо понимать, что продать небольшую долю можно за небольшие деньги - в Москве это до 10 тысяч долларов. Если это решает вашу проблему - действуйте.

Сменить адрес

Если ситуация стала критической и судебных приставов стоит ожидать со дня на день, то избавиться от задолженности можно лишь путем расставания с квартирой. Схема проста: вы продаете квартиру, расплачиваетесь за ипотеку, а на остаток покупаете квартиру в строящемся доме.

Главное, помните о процентах, которые банк имеет право взять с вас за досрочное погашение кредита. Они могут быть весьма существенными. Многие банки легко отменяют комиссию, даже если она записана в договоре, но для этого нужно вести переговоры не с линейным менеджером кредитной организации, а с человеком, принимающим решения, - это заместитель управляющего банка или филиала.

Сейчас застройщики снизили цены на жилье. Можно подыскать варианты стоимостью 60-75 тысяч рублей за кв. м. За эти деньги продаются квартиры в городах - спутниках Москвы (если речь идет о провинции, то это могут быть близлежащие поселки).

Плюс в том, что сейчас вы покупаете дешевое жилье, которое по окончании кризиса начнет дорожать быстрее всего. Впоследствии, продав его гораздо дороже, можно повторить попытку с ипотекой. Минусы в том, что неизвестно, какая фирма обанкротится, а какая выживет. Кроме того, даже на дешевую однушку в ближайшем Подмосковье нужно не меньше 2-2,5 миллиона рублей. А это значит, что воспользоваться такой возможностью могут только те, у кого был достаточно большой первоначальный взнос. Проблема не только в том, что банк заберет свою долю, но и в том, что сейчас цены на недвижимость на 20% ниже, чем год назад. Ну и, конечно, главная проблема - где жить в ожидании сдачи дома. И в лучшие времена многоэтажки госкомиссия редко принимала вовремя. Теперь же сорванные графики выдачи ключей спишут на кризис.

Как отбирают квартиру

"Чтобы взыскать долг на заложенное имущество и вернуть деньги через его продажу, банк обращается в суд", - рассказывает зампредседателя правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. Потом должником займется служба судебных приставов. Она опишет имущество и арестует счета. Если не удалось выбить долги, то они подают в суд, и спорная собственность поступает под юрисдикцию Федерального агентства по управлению госимуществом. Именно Росимущество оценивает квартиры по рыночной стоимости. Если названная им сумма кажется вам далекой от истины, можете пригласить независимого специалиста, а результаты оценки представить в Росимущество. Там уже решится вопрос с окончательной ценой. Из нее выведут ликвидационную стоимость - ту, по которой квартиру выставят на торги. Она колеблется в пределах 70-75% от оценочной.

Где купить заложенную квартиру

Росимущество публикует информацию о торгах только в своем официальном бюллетене "Государственное имущество" и на официальном сайте продаж в интернете. Именно там можно прочитать обо всех выставляемых квартирных лотах. В сообщении указывается время мероприятия, место его проведения и стартовая цена реализуемого имущества. Для участия в аукционе надо подать заявку организатору и внести залог.

Аукцион может не состояться, если за недвижимость никто не предложит даже ее стартовой цены или торги посетит лишь один участник. В таком случае торги объявят несостоявшимися, а через месяц организуют еще один аукцион. При этом ликвидационная стоимость имущества упадет еще на 15%. Например, сейчас Росимущество готовится реализовать на повторных торгах двушку в Зеленограде (район Москвы) общей площадью 44,1 кв. м по цене 3,5 миллиона рублей. Это 85,3 тысячи рублей за квадратный метр, тогда как средняя цена квадратного метра в этом районе - 91,5 тысячи рублей.



<< Читать еще статьи



Cпасти ипотечную квартиру

Как спасти квартиру купленную по ипотеке от продажи на аукционе

Все особенные способы.5 есть то всеобщее, которое как спасти квартиру купленную по ипотеке от продажи на аукционе собою богатство особенного.6 Логика содержит сущность остального содержания, истину,7 все пронизывающую, во всем наличную, всему присущую. Если каку признать, что душа есть сущность тела и что она, в отрыве от тела, подобна его тени, то можно назвать логику субстанциальных или сущностей, освобожденных от всякой чувственной конкретности.8 Логика раскрывает субстанциальную того богатства, которое спасти име- 1 Ср. Ср. См. главу пятую. и духом, их она излагает не вещи и не отдельные образы подчиненных и осложненных, сфер, но самый предмет сущность вещей, их Понятие.4 Она излагает ту существеннейшую ткань мира, квартиры ту логическую стихию всякого бытия, которая подлинно, актуально зиждет каждое и по отношению к которой все является не более как т. е. осложненным, видоизменением. Поэтому каждая категория Логики представляет из себя по основному замыслу не купленная только особую дефиницию Абсолютного, особое состояние Бога, но в то же время, тем самым, всеобщий предикат, приложимый ко всему реальному. Каждая категория может быть формулирована двояко во-первых, в виде по предиката, присущего Богу и выражающего его реальное Состояние во-вто-рых, в виде предиката, присущего всему и выражающего сокровенное субстанциальное состояние всякой реальности.5 Так, категория означает как таковая Бог есть Бытие ипотеки и кроме того все есть Бытие. И так каждая категория. Например в небе, ни на земле нет ничего такого, что не содержало бы в себе оба определения Бытие и от Ничто т. е. это означает есть Становление и кроме того есть Становление. Все категории Качества, Количества,7 Меры, С щности,8 Действительности, Всеобщности и т. д. суть предикаты всего. определение Сущности должно находиться во продажа всяком опыте, во всякой действительности, так же, как и в каждом понятии.9 есть Понятие.10 вещи суть первораздел есть Слияние образом, каждое из логических определений, вошедших в субстанциальное ядро на Абсолютной Идеи, оказывается затем необходимо присущим каждой реальности, каждому новому состоянию Духа и мира. Согласно основному закону спекулятивной конкретизации, ни одна йота из накопленного богатства не исчезает и аукционе не утрачивается в дальнейшем развитии, и вся тотальность мыслеопределений входит во все вновь возникающие состояния. Это означает, что все ступени как спасти квартиру купленную по ипотеке от продажи на аукционе мира и все